北京楼市分化加剧 新房二手房市场冷热不均

摘要： 随着政策效果持续显现，北京楼市出现明显回暖迹象。自10月以来，北京新房线上咨询量和案场来访量显著增加，部分热门板块的改善型项目以及性价比较高的刚需盘销售迅速。二手房市场方面，总价4...

随着政策效果持续显现，北京楼市出现明显回暖迹象。自10月以来，北京新房线上咨询量和案场来访量显著增加，部分热门板块的改善型项目以及性价比较高的刚需盘销售迅速。

二手房市场方面，总价400万元以下的房源成交量持续攀升，带动10月份成交量创下近19个月来的新高。市场分化也在加剧，部分板块次新房一个月内成交价格上涨近10%，而位置偏远的老破小房源仍未见明显止跌迹象。

中建璞园售楼处内，沙盘和样板间挤满了看房者，许多客户正在展厅内签约。该项目由中国建筑一局旗下地产公司中建智地开发，一期项目于去年9月2日开盘，共有983套房源，户型多样，销售指导价7.98万元/平方米。二期地块在今年6月成交，同样为改善型四居室，共计442套，面积从125至210平方米，总价在1100万至1750万元之间。

今年以来，北京新房市场持续承压，不少项目通过降价促销吸引购房者。产品力较好的改善型项目普遍热销。以朝阳区为例，北部新房多为改善型项目，位于五环外，区域成交热度较高。中建璞园是其中热销楼盘之一，10月13日开盘首日去化200多套，签约额达22亿元，成为10月份北京新房网签额第二名。

此外，中建智地在酒仙桥的地块被定名为北京宸园，因位置优势和高端改善盘定位，开盘后快速去化，首日销售额达61.5亿元，成为10月北京新房网签销冠项目。

今年9月30日，北京发布楼市新政，包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例等措施。多位中介人士表示，整个10月份，不少新房意向客户加快买房决策。除了改善型楼盘外，成交量高的主要是刚需群体为主的楼盘。

通州万科东庐售楼处也出现了看房客排队等候置业顾问的情况。该项目位于地铁6号线物资学院站附近，目标客群为首次置业或首次改善置业的青年群体。其中，65平方米的两居室因总价较低，去化最快。该项目在通州全面放开限购后成交量明显增加，1-10月成交514套，远高于同期通州区其他项目。

除了万科东庐，房山区的御和园、京熙·润府也因总价较低、距离地铁近且品质较好，吸引了大量本地客群。据统计，整个10月份，北京新建商品住房网签4500套，均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%和18.2%。

新房到访量和成交量提升的同时，部分项目宣布收回此前的折扣。大兴区某项目置业顾问表示，从11月起，项目折扣全面回收2个点位。不过，整体来看，近期北京新房市场上宣布收回折扣的项目仍是少数，占比不足20%。

“9·30”新政之后，二手房市场的升温更为迅速。从去年3月“小阳春”之后，北京二手房价经历了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌20%至30%。但从今年5月，尤其是“5·17”政策出台以后，二手房可议价空间逐渐缩小。国庆节期间，北京二手房带看量相较去年同期增长五成，成交量增长近两倍。

整个10月份，北京二手住房网签1.7万套，均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%和2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。二手房市场分化趋势愈加明显，朝阳公园、望京、太阳宫等热门板块内，楼龄较新的次新房近期咨询量大增，部分小区房源成交价格在一个月内上涨近10%。而位置和自身条件相对较差的老破小由于咨询量少，价格仍处于下降趋势。