摘要：
文丨秦佳丽编辑丨李壮赶在“金九银十”销售节点，以广州、北京为代表的一线城市开始加码楼市提振举措。近期市场人士表示，广州南沙区已松绑限购，当地楼盘销售已按“不限购”执行；... 文丨秦佳丽
编辑丨李壮
赶在“金九银十”销售节点，以广州、北京为代表的一线城市开始加码楼市提振举措。
近期市场人士表示，广州南沙区已松绑限购，当地楼盘销售已按“不限购”执行；北京近日也再度提及优化房地产政策，“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”。
从企业层面看，开发商近期普遍加快了营销节奏。在广州，保利、珠江实业等项目陆续加推新盘，提供“一口价”“送车位”等营销活动，保利发展则跻身今年前8月广州房企权益销售榜“销冠”。
有业内人士表示，后续顶层设计层面仍可能继续出台相关利好措施，比如取消普通住宅与非普通住宅标准、房贷利率调整、专项债支持存量房收购等，叠加近日美联储降息，预示着后续降准降息的通道会更加宽敞。不过，楼市量价企稳仍需经历一定周期。
广州南沙区全面取消限购
前期政策组合拳效果显著
近日，广州南沙区域解除限购的消息广泛流传，尽管官方并未正式出炉相关文件，但当地市场人士普遍表示，南沙区域楼盘实际销售中已按新规执行。广东中原地产项目部总经理黄韬向本刊反馈：“目前广州南沙确实已经在按‘不限购’操作，并且这已经执行一段时间了。”
黄韬介绍，在广州市场，南沙区域一贯呈现出独立行情，该区域以“副中心”著称，受市区影响较小，不论在政策层面或是产业层面，南沙区都比较特殊。他就此补充道，“今年广州政策频出，5月-6月市场成交数据明显回升，但步入7月份以来，成交数据逐渐回落，目前南沙楼市也不够景气。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，过去南沙限购政策比较严格，彼时顾虑房地产投机炒作过于旺盛，影响区域功能和产业落地，现在当地开始面临市场下滑问题，南沙区域稳定房地产的任务很重，进而开始全面解除了限购政策。
事实上，从政策端支持来看，今年广州一直走在市场前列，此次南沙区放开限购前，广州已密集祭出政策组合拳，譬如取消“限外令”、买房享花都区“准户口”等，以降低购房门槛。而自“5·28”楼市新政的实施以来，广州进一步降低购房成本，非本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、南沙等区购房的，社保年限已由2年调整至6个月；近期广州各大商业银行还在持续跟进调整房贷利率，如华润银行、汇丰银行、渣打银行和广州银行的首套房贷利率进入“2”字头。从成交数据来看，前期楼市新政对广州市场起到了明显的提振作用，广州“5·28”楼市新政实施首月，当地新房及二手房网签量均创下近一年来新高。据广州市住房和城乡建设局、广州市房地产中介协会等官方数据，今年6月份，广州一手住宅网签量为7623套，环比增加47.8%，同比增加10%；二手住宅共网签10456套，环比增长超三成。
不过，伴随政策效应减弱，近期广州楼市景气度有所回落。8月广州新房网签4906宗，环比下跌18%；二手住宅网签8872套，环比下降11.58%。就南沙区而言，今年前8个月，广州存量房交易登记60349套，其中南沙占2598套，占比仅4.3%，在全市二手成交中排名倒数第二。
李宇嘉表示，今年广州楼市的系列叠加政策，对楼市的提升作用明显，尤其是“5·28”楼市新政出炉以来，广州房贷利率在四大一线城市中降至最低，对市场带动作用较大。
“近几个月广州的二手房交易量一直在1万套左右的高位上徘徊，与去年同期基本持平；新房在二手房市场‘卖一买一’改善型需求的带动下也有了起色。”李宇嘉谈道，“不过，步入下半年，广州楼市政策的效应逐渐减弱，当地楼市历经前期密集的政策刺激后，最近量价回落明显。”
值得一提的是，步入“金九”节点，广州二手房市场开始呈现回暖迹象。广州市房地产中介协会数据，9月2日至8日，全市网签二手房2031套，环比上周增长了7.23%，这也是当地二手房网签量自8月中旬以来连续4周环比上涨。
开发商加快营销节奏
保利发展跻身广州“销冠”
利好政策提振叠加楼市“金九银十”节点，近期广州房企加快了营销节奏，当地不少楼盘都集中在中秋假期加推，比如珠江实业旗下珠江·天河壹品、珠江金瑶台，保利发展旗下保利雅郡、保利燕语堂悦等项目，均在近期陆续上新。
与此同时，当地开发商营销铺排也更加密集，开展八折优惠、一口价、送车位等营销活动。比如，合景泰富华南区在中秋假期间推出“超燃购房节”，广州18个楼盘项目联动，部分楼盘推出八折优惠、送20万元家装及家电礼包等举措；龙湖旗下御湖境项目也推出了“老带新”成交最高享30年物管费等营销活动。
从当地房企销售成绩来看，区域型央国企仍在广州占据头部市场份额。据中指院数据，今年1—8月，保利发展、越秀地产、广州地铁占据广州房企权益销售规模TOP3，其间各房企在广州区域的权益销售额分别为244.2亿元、188亿元、112.7亿元。
其中，保利发展凭借保利·天瑞、保利天汇、保利和颂等多个热销项目夺得广州前8月权益销售金额榜“销冠”，仅保利天瑞项目便为其贡献41亿元销售额。
前期货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，从房企拓储情况看，当前广州拿地主力也均为央国企。今年上半年，广州经历了一段沉寂期，其间挂牌的13宗宅地中，只有4宗成交——底价成交的天河区岐山路地块、世界大观三期地块、花都区雅瑶路以北地块以及荔湾区鹤洞路以南地块，分别由华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展斩获，4家央国企今年上半年在广州的拿地金额分别为36.45亿元、14.55亿元、6.77亿元、7亿元。
不过，步入下半年，广州市场供地节奏明显加快。今年8月，广州公布了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批），覆盖50宗地块，拟出让时间段为2024年8月至11月。其中，容积率在3.0以下的地块占比达到74%，对比之下，广州2023年相同容积率范围的地块占比仅为31%。
其中，位于天河区临江大道北侧的天河南方面粉厂地块已于8月28日正式挂牌，起拍价高达88.15亿元，创下了广州今年住宅用地起拍价的新纪录。这宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地带的地块，系广州优化计容面积新规后的试点项目。按照出让规划，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积计算容积率建筑面积，以提升实际得房率。
值得一提的是，除了存量房收储，近期广州同步实施“土地收储”模式。其间，越秀地产于2021年竞得的番禺区暨南大学北侧地块二土地的地块、白云区广龙地块，分别交由当地土地开发中心收储，合计代价约120亿元，补偿方式为土地中心向企业提供同等价的应付票据。票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了120亿元在广州换仓的机会。越秀地产在公告中也强调，土地收储有利于优化资源使用，长远而言有利于未来发展，且支付款项公平合理并符合股东的整体利益。
更多地区或跟进优化楼市政策
市场量价企稳需要一定周期
赶在“金九银十”销售节点，一线城市楼市提振举措仍在陆续出台。除了广州南沙松绑限购，近日中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见中提出优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
中指研究院政策研究总监陈文静就此表示，北京提出要“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，在合适的时间将推出落地。“当前北京普宅对小区容积率、建筑面积以及成交价均有要求，普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，取消普宅和非普宅标准，有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量产品。”据介绍，“本次北京明确适时取消普宅和非普宅标准后，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，落实二十届三中全会精神。”
在黄韬看来，目前楼市步入深度调整期，市场复苏不会因为单一的政策一蹴而就，预计今年市场仍将在底部徘徊，少量优质楼盘仍然有市场：“目前‘金九银十’成色跟往年相比还是有差距，等居民收入和市场信心稳定，相关政策便能发挥出作用。”
李宇嘉认为，后续顶层设计层面仍可能继续出台相关利好措施：“比如，7月份二十届三中全会提出‘取消普通住宅与非普通住宅标准’、房贷利率调整、专项债支持存量房收购等，叠加近日美联储降息，预示着后续降准降息的通道会更加宽敞，后续楼市政策仍然存在调整空间。”
（本文已刊发于9月21日《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
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