摘要： 海外房产配置作为大额投资，人们在做投资决策前应尽量做足功课，找有经验、有实力的专业服务平台，才能将不确定性风险降到最低，从而实现满意的收益。昌联国际一位来自中国北方地区的客户，在2...

海外房产配置作为大额投资，人们在做投资决策前应尽量做足功课，找有经验、有实力的专业服务平台，才能将不确定性风险降到最低，从而实现满意的收益。

昌联国际一位来自中国北方地区的客户，在2023年一口气在泰国普吉岛购入15套房，今年又加购8套。

泰国房地产信息中心（REIC）统计数据显示，2024年上半年，中国大陆买家在泰购置公寓约2872套，价值132.03亿泰铢，套数和金额均超过排名第2-10名的九个国家和地区买家购房数量的总和。

纵然因为“安居乐业”思想的影响和对房产价值稳定性的偏好，中国人“天生爱买房”已不算罕见，但上述数据依然给人带来震撼：泰国的房地产市场对中国人的吸引力为何如此之大？现在在普吉岛如此大手笔买房，对投资前景真的这么看好吗？

世界百年未有之大变局持续演进中，政策变化和经济周期切换让全世界范围内大量底层资产的投资安全性和收益率发生变化。一个个“鸡蛋”悬在空中，在诸多不确定因素中焦急寻找能提供让人满意的投资回报率，同时确定性又相对较高的“篮子”。

房产因其自身固有的投资价值属性，被许多人视为经济风浪中的“定海神针”，始终是个人资产配置中不可或缺的一部分。当前投资泰国房产的确定性和收益率都已日渐清晰，无异于给国内诸多投资者指了条“明路”。

海外房产投资趋势变化

房子的重要性始终不变，但人们购房的目的和需求却一直在变化。近年来，随着城市化进程和经济水平的提高，让房产开始和教育、医疗、养老等社会福利资源紧密挂钩，也让具有投资价值的房产受到越来越多人的青睐。

交通基础设施不断完善，拓宽了人们置业时地理区位选择的边界，现代互联网的发展和全球化浪潮的奔涌也让人们的视野跨越国界。自中国经济腾飞并与国际全面接轨以来，国人的海外购房需求就发展迅猛。

昌联国际海外业务负责人徐昊在超过12年的从业经历中，已敏锐感知到十几年间中国人海外购房趋势变化。十几年前中国人海外置业目的地主要是北美、澳洲、欧洲等传统发达国家，主要目的涉及移民、子女教育、自住，因此移民政策门槛、学区是否优质等是当时大家比较关注的重要指标。此外，当时的海外房产投资以60岁以上“有闲有钱”的人群为主，旅游地产销售以高端旅行团为重要渠道。

2017年开始，中国人海外购房目的出现了比较明显的变化。国家外汇政策的变化给国内资金出海带来影响，也让更多人关注海外房产长期收益和增值带来的机会。加上2020年前后几年，国内各地房地产投资环境陆续降温，人们开始寻找新的投资目的地。在多重因素影响下，以投资为目的的海外购房比例开始日渐提高。

此外，海外购房群体年轻化趋势也很明显。人们开始提前为子女教育做筹划，或者为自己未来的第二家园做选择。

主力人群画像改变背景下，催生了新的热门购房目的地——东南亚。相关数据显示，2023年中国人海外购房前十大地点排名中，东南亚的泰国、马来西亚、越南和新加坡均榜上有名，其中泰国排名最高，位列第五。

昌联国际的徐昊认为，包括泰国在内的东南亚投资优势主要有三点，即投资手续简便、交通便利和收益稳定。

投资手续的简便主要体现在政策上。比如，美澳等这些发达国家税收复杂，投资人每年需要为房产交高额税费，而泰国几乎不用交任何持有的费用，不用每年找律师报税，对第一次尝试海外投资或者不愿意为海外投资付出太多时间成本的投资人非常友好。

交通便利性方面，中国直飞泰国飞行时间短、价格低、航班选择多。且2024年3月1日起，泰国与中国实施永久免签政策，让人们几乎没有出境手续的困扰。

除了上述优势，泰国整体生态文化环境宜人、高端医疗和教育配套资源完善、外来投资持续加速、国际创投环境良好、消费水平与国内接近等，更符合当代国人既可能自住也要求投资回报的海外购房需求。

泰国房产投资有“最优”选择吗？

从收益率角度出发分析，整体来看，泰国GDP增长相对稳定，随着旅游业加快复苏，2024年GDP增长率可能超过此前3.2％的预期。经济整体平稳增长为泰国的房价上涨提供有力支撑。而作为目前东盟第二大经济体，泰国房价仍比一些亚洲主要城市便宜，从而为未来房产升值打开更多想象空间。

不过，由于泰国国土狭长，自然资源分布和经济发展不均，并非所有地区都有同样的收益预期。目前在泰国境内最火的投资目的地依然集中普吉岛等旅游度假胜地，或者曼谷等国际化大城市。

作为长期投资标的，房产的租金回报率和长期增值可能性都很重要，而无论出租还是出售，价格都与供给量和需求量密切相关。

对比曼谷和普吉岛两大热门地，供给方面，曼谷土地资源更多，公寓不限高，供给相对充足；普吉岛因土地资源稀缺，只有约30%的土地可以用于开发，且限制最高7层的高度，供给紧张。

需求方面，以国际游客为对比指标，赴泰游客在曼谷停留的平均时长为1.5天，却在普吉岛的平均停留时长为3.7天，居泰国主要旅游城市之首；相关数据显示，普吉岛每天每平方英里的游客人数是全 世界范围内最多的。

再来看实际数据，目前昌联国际推荐的6个位于普吉岛的项目，无论公寓还是别墅，3年包租年收益率都在6%-8%。作为对比，诸葛数据研究中心数据显示，2024年上半年国内重点50城租金回报率为2.03%，而和泰国普吉岛相似的三亚租金回报率只有1.69%；据悉，泰国长租公寓的资金回报率在3%-4%左右。由此可见，普吉岛旅游地产在收益方面胜出。

此外有数据显示，普吉岛旺季酒店入住率高达90%，2023年全年全岛酒店入住率78%，已经超过2019年的72%；在旺盛的旅游需求下，2024年全年的入住率可能超过80%。

结合机场的客流量情况，目前普吉国际机场年处理乘客量约1250万人次，仍在超负荷运行，预计2024年发展计划项目二期工程完成后，每年可容纳1800万乘客；攀牙的新机场也在规划中，预计将作为普吉岛的第二机场于2030年建成启用。

按现在的入住率，结合酒店或公寓的价格，可以粗略估算出6%-8%的收益率完全可以实现，并且管理方也能取得相应的收益，风险可控。如果将未来游客进一步增长、新建酒店和公寓的空间进一步缩小纳入考虑范围，在未来供给更紧俏之时，昌联国际部分项目中提到的预计4年后超过10%的收益，也很有可能实现。

普吉岛也许确实是泰国房产投资的“最优解”。

海外房产投资注意事项

利率下行之时，有6%以上年化收益率又相对安全的投资标的的确不多见。泰国的交通便利性和相对亲民的房价，让更多普通家庭也能考虑海外资产配置。但投资一定伴随着风险，特别是在海外投资，如果不够了解当地的政策和市场，可能费心费力经营不好，无法取得预期的收益，还可能血本无归。

昌联国际徐昊列举了一些在泰国房产投资时可能遇到的问题：“海外房产投资最大的风险就是交房。举个例子，泰国是可以卖‘楼花’的，拿到一片土地拿到EIA（环境影响评估报告）就可以卖了，很多小开发商甚至还没拿到EIA就开始卖。一旦开发商回款出问题，工程就有可能停滞，如果他的销售后期跟不上，就很容易出问题。尤其是对那些新的开发商，他们是拿不到银行的授信的，所以他们就没法从银行去贷款。”

第二个风险就是后期运营，房子建完了以后是不是卖给业主就不管了，因为酒店运营是一个非常专业的领域，如果没有一个成熟的酒店管理团队去运作，后期的收益是很难保证最大化的。”

对大多数人来说，针对上述问题，选择专业靠谱的中介服务机构是个不错的建议。昌联国际自身有深耕海外资产配置十余年的专业顾问团队，泰房项目合作方是普吉岛最大的房地产开发商Utopia Corporation（以下简称“Utopia”）。Utopia成立于2015年，专耕旅游地产，业务覆盖房地产开发、工程建筑、装修设计和酒店运营板块。

开发商和后续的酒店管理运营商是同一家企业的好处在于，开发商和客户之间的交易不是一锤子买卖，酒店管理公司也要通过业主的房子持续赚钱，相当于后期的利益跟业主强绑定，既给保质保量按时交房上了保险，又能保证业务后续收益最大化。 每年，昌联国际的专业团队还会前往普吉岛和开发商沟通，检查现金流、施工和交付情况，了解最新的落地政策，更好地服务客户。

昌联国际目前是Utopia最大的合作方，双方强强联手至今，近5年时间一直合作顺利。Utopia也为昌联国际的客户提供了独家优惠和永久便利，比如，第一次支付时一次性付清的3年包租政策、优惠的价格、新老客户到泰国的专车专人服务等。目前，昌联国际推荐的泰房项目包括公寓和别墅，面积从24m²-220m²不等，覆盖60万-420万人民币价格段，能满足更多人群的不同需求。

图注：昌联国际与Utopia合作项目之一

在海外买房目的的多样性，决定了许多购房人还有投资之外的衍生需求，综合服务能力强的中介服务平台能为客户提供全方位便利。 昌联国际能为客户提供大到收房过户，小到每年的免费入住、申请接机等房产配置方面的一条龙服务，还能在子女教育规划、养老等海外生活方面，甚至在海外成立公司等全球资产配置规划、财富升值与增值领域，同时为客户提供全方位售中售后服务，令一站式服务更省心，也更容易全局规划个人和家庭的发展、投资。

总之，海外房产配置作为大额投资，人们在做投资决策前应尽量做足功课，找有经验、有实力的专业服务平台，才能将不确定性风险降到最低，从而实现满意的收益。