楼市利好，已出尽了吗？

摘要： 楼市利好，已出尽了吗？11月13日，三部门发布多条减税政策，明确了取消普宅标准的配套税费政策。很快，多个热点城市纷纷跟进，快速落地相关政策。业内专家认为，这些政策的出台降低了个人所...

楼市利好，已出尽了吗？

11月13日，三部门发布多条减税政策，明确了取消普宅标准的配套税费政策。很快，多个热点城市纷纷跟进，快速落地相关政策。

业内专家认为，这些政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出，使得交易成本更加合理，同时更好满足居民的置换需求，尤其是改善性住房的置换需求，增强了市场参与者的信心，对于稳定市场预期以及促进房地产市场健康发展起到了积极作用。

沪京深三地已跟进

11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，并取消标准后相关个人住房交易税收事项。当日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、国家税务总局北京市税务局也发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》。

11月19日，继上海、北京之后，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。

“9月底以来，北京从‘适时取消’到‘及时取消’，再到本次‘取消’，提法上经历了多次调整。”中指研究院政策研究总监陈文静对《金融时报》记者解释，本次政策落地，涉及的税费主要包括增值税和契税，具体变化与此前三部门的减税政策保持一致。

“本次税收政策调整是为了贯彻落实党中央、国务院的决策部署，体现了这几个城市对调整房地产市场，稳定市场预期的决心。”有业内专家分析称，此次税收政策的调整取消了个人出售非普通住宅2%的所得税，以1%的标准核定征税，扩大了交易税优惠覆盖面，或将有助于释放改善性置换需求。同时，对符合年限的住房，免征增值税，降低了个人转让住房的交易成本，简化了税收流程，有利于提高二手房与新房之间的流通速度。

在陈文静看来，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本，也一定程度受此影响，北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低，此次税收政策优化后，满2年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本可有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善型第二套住房的购房成本，加速改善置换客户入场。

“取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场‘止跌回稳’。”陈文静如是评价。

能省多少钱？

“北京市普宅标准取消后，只要是满2年的住房，出售时就免征增值税。”一位房地产业内人士简单解释了这项政策。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，面积在90-139平方米的二套房购置，受此次契税减免政策的利好更大，税率从3%降至1%，而这个面积段可以覆盖到目前京沪大部分改善型需求。另一方面，京沪等地很多早年买房群体房产增值额较大，新政后免掉增值税，叠加契税、个税等影响，带来的一次性降成本效应非常明显。

那么，本轮税费调整后，购房者究竟能省多少钱呢？北京市民韩女士想置换一套面积为130平方米的房子，房款约为800万元。政策调整前，该住宅被认定为非普通住房，6年前房东以500万元购入，韩女士需缴纳增值税15万元。政策调整后，这笔增值税可全部节省。在个人购买住房契税方面，如果韩女士想要买的这套房是家庭唯一住房，调整前契税是12万元，调整后为8万元，节省4万元；如果是第二套房，调整前契税是24万元，调整后为8万元，节省了16万元。综合来看，韩女士仅税费即可节省超30万元。

多项利好稳楼市

实际上，除了本次税收政策，多项楼市利好政策近期相继落地。例如，在金融支持方面，9月24日的国新办发布会上，中国人民银行公布了降低存量房贷利率、统一房贷首付比例等一揽子房地产金融政策。

而广州的放宽人才“入户”条件也被视为一个积极信号。11月18日，广州发布广州市发展和改革委员会关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，提出新增安居乐业、投资纳税两种入户政策。其中新增安居乐业入户政策是本着合理有序、渐进适度的原则，兼顾“增量”“存量”需求，实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

“该项政策将在一定程度上促进房地产市场需求的释放，有利于带动这些区域的销售去化。”有市场专家分析，实施该项政策短期内能够带动有入户需求的购房入市，加快广州市商品住宅库存的去化。同时，中长期也将为广州带来持续的住房需求释放。

李宇嘉表示，近期有关部门和地方有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，给市场传达了积极的信号。10月份，重点城市新房和二手房市场带看量、认购量都出现明显反弹，部分城市增长幅度超过50%甚至翻倍。

“总体来看，一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。因此，我们对房地产市场后期走势保持乐观的态度。”11月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖在国新办新闻发布会上表示。

对于下一步市场走向，香港信和集团首席经济学家、海南大学经济研究中心主任廖群表示，“当前房地产市场出现回升，现在人们所关心的是反弹、回升和企稳能否持续。”在其看来，房地产市场止跌回稳是稳增长的关键抓手，将促使消费和固定资产投资增长双双反弹。

“整体来看，近期出台的多项政策对市场产生了积极影响，加上近期多部门频繁发声稳定楼市，居民置业信心开始恢复，核心城市市场‘回稳’态势明显。”中指研究院研究副总监徐跃进对《金融时报》记者表示，短期来看，在一揽子增量政策带动下，市场积极变化有望延续，叠加年底各开发商冲刺业绩，四季度新房市场或有进一步改善，预计四季度销售面积同比降幅将继续收窄。